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O NOVO CPC E A COBRANÇA DE CONDOMÍNIOS

No dia 18/3/2016 entrou em vigor a Lei nº 13.105, de 16/3/2015, que discrimina o novo Código de Processo Civil.

Tal lei tem abrangência nacional e determina os procedimentos dos processos civis, tais como prazos, possibilidade de ações e defesas, de recursos, entre outras inúmeras peculiaridades dos processos judiciais. Em relação aos condomínios edilícios, as principais modificações foram as seguintes:

Conforme o parágrafo 4º do Art. 248 exposto abaixo, será permitido ao porteiro do condomínio receber a comunicação sobre a existência de processo, quando a citação for feita por meio de carta aos condôminos réus – procedimento realizado na maioria dos casos, exceto quando é constatado que o réu não mora no respectivo condomínio.

“Art. 248. Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório.

§ 4o Nos condomínios edilícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.”

Assim, sugerimos que cada portaria tenha um cadastro atualizado de todos os moradores do prédio, e que os porteiros recebam a comunicação (carta de citação) se o nome do réu/condômino constar de tal registro.

Outra mudança importante é a nova possibilidade de os condôminos inadimplentes serem cobrados por meio de “execução direta”, em razão de suas cotas condominiais não pagas. Isso porque, conforme os Arts. 783 e 784 (expostos abaixo), as taxas e despesas de condomínio passarão a ser consideradas títulos executivos extrajudiciais.

“Art. 783. A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (…)

VIII – o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio;”

Dessa forma, o condomínio credor poderá optar em executar diretamente as cotas condominiais, ou seja, em vez de mover uma ação de cobrança normal para discutir o mérito da cobrança, e somente depois da condenação definitiva executar o seu pagamento, desconsiderará essa fase de conhecimento e já terá um título para executar, como se fosse sentença.

Condômino inadimplente terá três dias para realizar o pagamento da dívida

Iniciando-se imediatamente o procedimento de execução, a partir de então o condômino inadimplente terá 3 (três) dias para realizar o pagamento da dívida, sob pena de sofrer constrições para tanto, tais como penhora de contas bancárias e, eventualmente, da própria unidade. Ressaltando-se que, mesmo nesses casos, o réu terá a possibilidade de se defender por meio de “embargos à execução”, o que, dependendo das razões expostas, poderá atrasar a demanda.

Entretanto, como discriminado no respectivo Artigo 783 a execução se fundamenta em um título certo, líquido e exigível. Assim, entende-se que, nesses casos de execução direta, não será possível a inclusão de cotas vincendas e não pagas no decorrer da ação, podendo-se cobrar somente o valor e as cotas inicialmente devidas. Isso porque o título deve ser certo desde o começo e não poderá ser complementado no decorrer da demanda.

Se, ao final da execução, o devedor deixou de pagar os débitos do período em que perdurou a respectiva ação, uma nova execução deverá ser ingressada para cobrar o valor devido.

Tal posição, no entanto, não está clara na lei e dependerá da interpretação dos juízes nos casos que forem se encerrando, havendo a possibilidade de se concluir que as cotas vincendas depois do início da execução poderão ser incluídas ou não. Acompanharemos tal entendimento de perto, para que possamos, da melhor forma, oferecer todas as orientações.

Mesmo com essa nova possibilidade, porém, nada impede de o condomínio optar por mover uma ação de cobrança normal – e cobrar, no final do processo, todo o período que estiver em aberto, ou seja, poderá incluir as cotas que forem vencendo no decorrer da ação.

Sendo assim, entendemos que a opção pela execução direta só deverá ser aplicada quando se tratar de uma dívida antiga que não será acrescentada à uma mais recente – que poderá existir no decorrer da ação –, ou seja, o condômino só ficou devendo alguns meses lá atrás, mas passou a quitar as cotas atuais.

Quando, entretanto, se tratar de um devedor contumaz que, além de dever um período passado, continua deixando de pagar as cotas atuais e, com isso, deixará de quitar as vincendas no decorrer do processo, o ideal é ingressar com uma ação de cobrança normal. Com isso, poderá ser incluído o respectivo débito recente, até o final do processo, evitando-se a necessidade de ter de ingressar com outra ação para cobrar o período atual.