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Quem pode convocar a assembleia no condomínio?

A assembleia é a reunião oficial do condomínio onde são tomadas as decisões mais importantes de forma democrática. Mas o que fazer quando o síndico não convoca a assembleia ou não inclui os assuntos na pauta?

O artigo 1.350 do Código Civil dispõe que o síndico deverá convocar, anualmente, assembleia geral na forma da convenção condominial a fim de aprovar o orçamento de despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas. O parágrafo 1º do mesmo artigo, pois, define que se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo através de abaixo assinado. Esta previsão legal se refere às assembleias ordinárias, mas há texto similar que também permite que um quarto dos condôminos convoquem as assembleias extraordinárias, conforme artigo 1.355 do mesmo Código.

A questão com relação à convocação parece simples, mas a lei não define alguns pontos importantes que acabam sendo decididos pelo Judiciário como, por exemplo, se o inadimplente pode firmar o abaixo assinado e convocar as assembleias. A lei define que quem não está em dia com o condomínio não pode votar nas deliberações, mas é omissa quanto à possibilidade de convocação. Alguns julgados entendem que o inadimplente pode convocar, outros que não sob o argumento de que, se não pode votar nas assembleias, também não poderia as convocar.

Relevante também pontuar que o abaixo assinado precisa contar com alguns requisitos para ser considerado válido: deve ter um cabeçalho informando o nome do condomínio, a data da assembleia, os temas que serão discutidos, para que se presta o abaixo assinado, de forma clara e precisa, e nas folhas seguintes também deve ter as mesmas informações e não apenas as assinaturas dos condôminos. Evidentemente, a convocação por abaixo assinado também deve estar de acordo com o prazo definido na convenção.

Se os requisitos não forem observados, a assembleia poderá ser tida por nula. Assim tem definido a jurisprudência quanto ao tema:

1002011-33.2015.8.26.0010   Apelação / Assembléia    
Relator(a): Maria Lúcia Pizzotti
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 30ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 09/03/2016
Data de publicação: 11/03/2016
Data de registro: 11/03/2016
Ementa: APELAÇÃO – CONDOMÍNIO – AÇÃO CAUTELAR – INTERDIÇÃO DE ESPAÇO – CONVOCAÇÃO GENÉRICA – REGULARIDADE – VÍCIOS NÃO DEMONSTRADOS – ÔNUS DA PROVA – FALSIDADE REPELIDA – RESTRIÇÃO AO VOTO – INTERPRETAÇÃO RESTRITA – IMPROCEDÊNCIA. – Interdição do salão de festas irrelevante para obstar a realização da assembleia geral extraordinária, legitimamente convocada para se realizar nas “dependências do condomínio”; – Falsidade não evidenciada no exame técnico dos documentos – patente a omissão da parte na comprovação (art. 333 e 473, ambos do CPC) da irregularidade das assinaturas, verossímeis; – Legítimo o cômputo dos condôminos inadimplentes no quórum exigido pela Convenção para a convocação de assembleia geral extraordinária – restrição ao voto, prevista na Convenção e na Lei (art. 1.355, III, do CC), que não merece ser estendida para além das deliberações na assembleia; RECURSO PROVIDO.

 

0001220-77.2011.8.26.0477   Apelação / Assembléia  
Relator(a): Paulo Ayrosa
Comarca: Praia Grande
Órgão julgador: 31ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 04/08/2015
Data de publicação: 05/08/2015
Data de registro: 05/08/2015
Ementa: CONDOMÍNIO EDILÍCIO – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL JULGADA CONJUNTAMENTE COM AS CAUTELARES INOMINADAS – PROCEDÊNCIA DAS DEMANDAS – ASSEMBLEIA A SER REALIZADA SEM A OBSERVÂNCIA DAS FORMALIDADES DE CONVOCAÇÃO – VIOLAÇÃO AO ARTIGO 1.350, § 1º, DO CC – NULIDADE BEM RECONHECIDA -RECURSO NÃO PROVIDO. I) Constatada violação às formalidades de convocação para a realização de assembleia condominial, reputam-se nulas tanto a convocação quanto as deliberações da assembleia; II) Discussão dos autos que se restringe à declaração da nulidade da convocação e consequente assembleia, não sendo hábil para desconstituir síndica o eleita em anterior e regular assembleia ordinária

 

1044705-41.2015.8.26.0002   Apelação / Assembléia
Relator(a): Kenarik Boujikian
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 34ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 12/07/2017
Data de publicação: 14/07/2017
Data de registro: 14/07/2017
Ementa: Apelação. Ação anulatória de assembleia condominial. 1. Observância às disposições do artigo 1.355 do Código Civil. Convocação de assembleia extraordinária realizada por ¼ dos condôminos. Regularidade da convocação devidamente comprovada nos autos. 2. Honorários advocatícios fixados em R$ 1.500,00 (hum mil e quinhentos reais), nos termos do artigo do artigo 85, §8º, do CPC, por se tratar de causa que inexistiu condenação. 3. Condenação do autor ao pagamento de honorários recursais, nos termos do artigo 85, §§1º e 11º, do NCPC, majorando-se a verba fixada em mais R$ 1.000,00 (hum mil reais), o que totaliza R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais). Recurso do autor não provido Recurso do réu provido.

 

1010813-63.2014.8.26.0007   Apelação / Condomínio em Edifício   
Relator(a): Kioitsi Chicuta
Comarca: São Paulo
Órgão julgador: 32ª Câmara de Direito Privado
Data do julgamento: 24/09/2015
Data de publicação: 24/09/2015
Data de registro: 24/09/2015
Ementa:  Condomínio. Destituição de síndico e eleição do substituto. Ação declaratória de nulidade de assembleia condominial extraordinária c.c. indenização por danos morais. Ação julgada improcedente. Destituição do síndico mediante convocação por um quarto dos condôminos. Edital de convocação aos condôminos com observância do prazo convencionado. Aprovação em assembleia por 2/3 dos votos totais (arts. 25 e 35, parágrafo quinto, “b”, da Convenção). Motivação que não é adstrita somente a irregularidades. Ciência prévia do síndico. Possibilidade de nomeação de novo síndico segundo o art. 33 parágrafo segundo, da Convenção. Ausência de prova de inadimplentes votantes. Fato consumado com situação consolidada e regularidade do procedimento. Recurso improvido. Houve convocação de assembleia extraordinária para destituição do síndico por um quarto dos condôminos, com publicação de edital e também protocolos de recebimentos, com prazo convencionado observado e motivação referente às contas. Dos 23 presentes, vinte e dois votaram pela destituição, com maioria de 2/3 conforme exige o preceito referente ao quórum qualificado. Na ausência de subsíndico nomeado e sem a presença de membros do conselho, houve nomeação de novo síndico, conforme art. 33, parágrafo segundo, da Convenção, com subsequente assembléia elegendo novo Conselho. Não há, em contrapartida, prova cabal de votantes impedidos, sendo válida a assembleia de destituição, bem como aferido o fato consumado, com situação consolidada que não cabe ser desconstituída.

 

Tem algum assunto importante para discutir no seu condomínio e precisa de ajuda para convocar a assembleia? Conte conosco!

por CRISTIANO ALEXANDRE LOPES

Formado pela Universidade São Judas Tadeu, tem pós graduação em Direito Empresarial pela Escola Paulista da Magistratura e diversos cursos de extensão universitária, em especial, reciclagem em Direito no Complexo Jurídico Damásio de Jesus.

Sócio do escritório, possui grande experiência em atendimento a administradoras e condomínios, e atua com ênfase no contencioso cível, área pela qual é responsável no escritório.